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2018-08-08

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  2018年房企面临交房高峰: 业主“维权”频发  高周转闭环难成

  在封建、半封建社会,一个朝代短则几年、几十年,长则上百年、几百年,它们最终没有谁能走出这样的怪圈:往往刚开始那几年还算清正廉洁,但随着时间推移换人后慢慢变质变味变色结果一律败在腐败问题上!在我国历史上,反腐决心最大、力度最强、办法最多、惩处最严的,莫过于明朝开国皇帝朱元璋了。但事实证明,他的许多做法,并未取得预想效果,并未有效遏制贪腐,直落得个越反腐越腐的结局。难怪有人说,崖山之后无中国,明亡之后无华夏。

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  2018年房企面临交房高峰: 业主“维权”频发  高周转闭环难成

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  交房环节是开发商高周转模式闭环的关键一步,2018年,开发商恰恰在交房、收房环节出现了问题。   据不完全统计,近期成都、武汉、南京等城市,均有多个住宅项目出现质量维权事件,涉及到碧桂园、龙湖等数十家大型开发商。

  为何今年交房特别难?易居研究院副院长认为,从2016年开始持续加强的限价政策,压缩了开发商的利润空间,导致开发商在建筑和上出现“减配”,质量问题频生;此外,开发商之间高周转的管控能力不一,部分房企出现失控。

  拉长了时间来看,2016年是房企的丰收年,多个开发商创下了销售新高,高周转之王碧桂园一年销售超过3000亿。 按照两年左右的竣工周期,今年交房到来,每家开发商都有大量的项目需要交房,客服部门均严阵以待。

  开发商遭遇质量危机  按照两年左右的销售-竣工期,当前各大开发商普遍进入了交房高峰期。   而今年,房子的质量面临巨大考验,长沙奥克斯缔壹城、南京宏图上水云锦、南京招商雍和府、青岛中欧金茂墅等项目均因漏水、减配等被业主投诉维权。 同时,逾期交房现象明显,长沙、南京、青岛均有项目因此被投诉。

此外,精装修缩水、公摊面积算装修费也成为武汉等地业主维权的重点。

  成都近期因业主维权精装修被推上了风口浪尖。

涉及近五十个楼盘,其中不乏金科、龙湖、融创、保利、绿地、奥园等知名开发商。

  不只是成都,长沙、南京、青岛等城市,交房危机事件也时有发生。

  2016年销售3000亿的碧桂园,今年迎来公司历史上最大的交房年。

与此同时,处于开工、建设、竣工、交房等不同阶段的700多个城镇的2000多个项目,大大增加了公司的管理负担,在南京等地,业主维权概率也明显上升。   因开发高品质住宅闻名业内的龙湖也陷入交房危机。   2018年6月,北京龙湖长城源著二期一组团迎来收房高峰。

有业主反映,收房时发现,小区部分路面、楼道、楼梯等公共设施还未交房就出现了严重的裂纹,后期楼梯坍塌,小院地面下沉,墙皮脱落,道路损毁等,部分业主愤而维权。

  大规模的交房、收房引发的矛盾在各个城市发生。

服务于收房环节、知名房企的资深客服人员成为各家公司争抢的“香饽饽”。   一位曾在万科等公司工作过的人士告诉21世纪经济报道记者,他近期接到多个公司包括碧桂园的猎头电话,开出的薪酬比原来高出一倍多。   多家房企内部人士称,交房是今年公司的重点工作之一。

  万科的交房管理是行业的标杆。 据万科深圳公司人士介绍,为降低交付风险,万科在交房前3个月会做三轮内部模拟验收,将户均问题数控制在最低范围内。   在验房环节,万科有的项目甚至会专门配备150人的“马上修”团队,为了提升业主感受,各个施工单位都有留守人员在现场,以备维修。   限价与高周转“后遗症”  杨红旭也认为,今年楼市维权特别多的原因之一,就是限价。

从2016年开始,地方政府严厉控制新盘定价,否则不给批预售证。 几十个城市先后要求新格环比不增长。   2016年四季度至2017年,全国限价最严厉的城市是南京、武汉、成都、长沙、杭州、济南等。 这些城市的新盘上市,因为价格比周边二手房低,多数快速售罄。

  刚开始的几个月,这些城市的开发商,还可以通过绑车位、装修、喝茶费等弥补一些损失,而后来调控不断升级,这些漏洞陆续被堵上;摇号、自住客优先摇号等制度实行,让开发商束手无策,只能接受利润损失的残酷现实。

尤其是高价地项目,很可能赚不到钱甚至亏损。

  杨红旭认为,限价政策,让部分购房者享受了政策红利,但开发商被政府硬性压价后,会想尽办法弥补,各地遂出现了程度不一的“减配”现象,即降低建筑质量与配套设施标准。   中原地产首席分析师则持有不同的观点。 他认为,当下大部分的交房纠纷在过去其实也有,并不一定真是开发商的质量问题,核心原因是双合同引起的纠纷。   之前一年多,为了规避限价,大部分开发商卖房时都是双合同,把装修费用高估另外签约,移出一部分房屋的价格,购房者当时为了买房就签了。 但在交房时发现装修低于预期,且市场的价格没有明显上行,从角度看消费者认为不划算。

  张大伟认为,双合同规避了限价政策,所以不存在开发商因为限价而牺牲质量的问题;双合同是阶段性的,规范后对应的纠纷就会少很多。

  7月11日,住建部等七部委在广州整治楼市乱象,其中(,)在此次专项检查中因“双合同”问题被查。

  除了限价,近三年来房企开展新一轮的规模竞争,碧桂园领衔下,恒大、融创、旭辉、(,)、新城控股、泰禾等纷纷进入高周转模式,就连本来稳健的中海、华润也加入了战团。

  高周转下的房企质量管控不一。

“重视开盘周期、周转率、利润率等财务指标的高周转,如今实打实地迎来了检验。 ”易居智库中心研究总监严跃进说。

  其中,为了实现高周转,人为缩短项目开发周期,不仅给施工安全带来了极大隐患,也会影响未来的居住品质。

  碧桂园上海奉贤6·24事故,被认定为一起生产安全责任事故,施工单位任意压缩工期,是导致事故的一个间接原因。

  杨红旭认为,近两年房地产业界流行跟投促进高周转,具体项目盈亏与操盘者切身利益密切相关,大概率会压缩各种成本。

这些问题,只有到交房之后,甚至业主入住之后,才会有切身感受。   未来为规避政策风险,上海房地产业界人士宋会雍预计,房企会更为谨慎,减少高价拿地。 2018年7月23日,上海市中心的一块住宅用地因没有房企报名流拍。 据上海土市官网,上海在最近一个月终止出让4宗经营性用地,其中2宗为住宅用地。

杭州、苏州、合肥等地也有相继流拍。 (责任编辑:李佳佳HN153)。